קניה ומכירת דירות ובתים יד שנייה
קניה ומכירת בתים ודירות יד שנייה המדריך לקנייה בטוחה
משרדנו מעניק ללקוחותיו ליווי וסיוע לאורך כל תהליך הרכישה/ מכירה של בית/ דירה, החל משלב משא ומתן, סיוע בקבלת מימון (משכנתא), רישום זכויות הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין ודיווח על העסקה ללשכת מיסוי מקרקעין.
קיימת חשיבות כבר בשלבים הראשונים של חיפוש נכס לשכור עורך דין מלווה, שייעץ לכם כיצד להיערך נכון לביצוע העסקה בהצלחה.
רכישת דירה או בית צמוד קרקע היא עסקה חשובה ומשמעותית עבור כל אדם. תהליך בחירת האזור , השכונה , הבניין או הדירה הספציפית, הינם קריטיים לאיכות חיים של בני המשפחה. חשוב לזכור שעסקה במקרקעין הנה עסקה מורכבת מאוד לאור מגוון סוגי נכסים, בעלויות ורישומים, שעליהם חולשים חוקים רבים וסבוכים המצריכים ידע ובקיעות, שלא משאירה מקום לטעויות.
לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות >>
סדר בדיקות שחובה לעשות לפני רכישת דירה/בית
שלב המשא ומתן
על פי חוק החוזים על צדדים לחוזה חלה חובת תום הלב עם תחילת המשא ומתן לביצוע עסקה. מכאן שצדדים לעסקת מקרקעין צריכים לנהוג בהגינות, שקיפות וגילוי עובדות הקשורות בטיב העסקה וטיב הנכס. יחד עם זאת מומלץ לכל רוכש דירה /בית, לאסוף מידע רחב ככל הניתן על הנכס עצמו ועל הסביבה בה מצוי הנכס, ולא להסתמך רק על המידע המתקבל מהמוכר.
לבקר בסביבת הנכס בשעות היום וגם בשעות הערב, ללמוד את הסביבה, לתשאל אנשים הגרים באזור, כדי להשוות בין המצוי לבין הציפיות שלכם מהסביבה בא אתם מעוניינים לגור. לבקר בדירה/בית גם בשעות היום וגם בשעות הערב, להתרשם ולשאול שאלות לגבי מצב תחזוקת הבית, הסיבות למכירת הבית , להתרשם מהשכנים, צפיפות, פרטיות, רעש, אור וכיווני אוויר. כאשר התקבלה אצלכם החלטה לגבי הדירה/ בית בו אתם מעוניינים, עוברים לשלב הבדיקות המקדמיות.
בדיקת זכויות ובדיקות תכנוניות
בשלב זה, מומלץ להיעזר בעורך דין:
- בדיקת נסח טאבו – הוצאת נסח טאבו, מעודכן ממשרד רישום המקרקעין בו ניתן לראות את זהות בעלי הזכות בנכס, וכן קיומם של שעבודים על הנכס כגון: משכנתא, משכון, עיקול, הערות אזהרה שונות.
- בדיקת מהות הזכות הרשומה – בעלות פרטית, חברה משכנת, חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, חכירה מול גורמים פרטיים. בדיקת חוזה החכירה , אישור בניה מהמנהל, בדיקה אם קיימת מניעה להעברת זכויות.
- השוואת זהות המוכר לרשום בנסח הטאבו – יש לבקש מהמוכר ואם יש מספר מוכרים, צילום תעודות זהות לצורך השוואתם לפרטים הרשומים בנסח הטאבו, לטופס חיוב ארנונה ומים. השוואת התמונה בתעודת הזהות לאנשים שאיתם נפגשתם.
- בדיקת מצב התכנוני של הנכס – ככל ויהיה צורך מומלץ להיעזר גם בשמאי ומהנדס בניין בכדי לבדוק את מצבו הפיזי והתכנוני של הנכס.
כאשר מדובר בבית צמוד קרקע חשוב לבצע את הבדיקות הבאות:
- בדיקת תכניות הבניה של הבית (גרמושקה) והשוואתה לתכנית שהוגשה לרשות לתכנון ובניה.
- בדיקת היתר בניה , והתאמתו לתכנית הבניה, לצורך בחינה אם לא נעשו שינויים תכנוניים לאחר קבלת ההיתר.
- כאשר קיימת שותפות בחלק בלתי מסוים בקרקע למספר בעלי נכסים (מושע) , יש לבדוק קיומו של הסכם שיתוף, וכן את רישומו של הסכם השיתוף בטאבו.
- בדיקת קיומו של טופס 4, המאפשר להתגורר בבית.
- בדיקת אחוזי בניה נוספים – משמעותי לעניין שווי הנכס ותשלומי מיסים לקונה ולמוכר.
כאשר מדובר בדירה בבית משותף , חשוב לבצע את הבדיקות הבאות:
- לבדוק אם קיים צו רישום בית משותף – במסמך זה ניתן לקבל הפרטים לגבי הדירה הנרכשת לרבות שטח הדירה, חלקה ברכוש המשותף, וההצמדות שהוצאו מהרכוש המשותף ושייכים בלעדית לדירה, כגון, מחסן, חניה או שטחים אחרים.
- תשריט – המתאר את הזכויות בבית המשותף, זיהוי הדירה , שטחה וחלקים מוצמדים לדירה שהוצאו מהרכוש המשותף.
- תקנון בית משותף – בתקנון מצויות הוראות בקשר להצמדות, חובות וזכויות בעלי הדירות בקשר לשימוש שוטף , נהלי כינוס אספות, זכויות בניה ועוד. קיימים שני סוגי תקנונים: תקנון מצוי עפ"י חוק, שלא נעשו בו שינויים ע"י דיירי הבניין, ותקנון מוסכם שמהווה חוזה מפורט בין דיירי הבניין והוגש ללשכת רישום המקרקעין.
- כאשר לא קיים רישום בית משותף – יש לבדוק אם קיים הסכם שיתוף, המתאר את זכויות כל בעלי הדירות בבניין.
- ניתן לפנות גם למחלקת הנדסה ברשות המקומית לצורך קבלת מידע על הדירה והיתר בנייה לבניין.
- בדיקה ברשות המסים , בעניין דיווח על עסקאות שבוצעו בדירה.
- בדיקה פיזית של הרוכש לצורך התאמת הדירה, שטחה, מספר החדרים וההצמדות לתסריט.
קבלת אישור עקרוני מבנק למשכנתאות – כאשר נדרש מימון לביצוע העסקה , חשוב לקבל אישור עקרוני תקף לפני שמתקדמים לקראת חתימת הסכם מכר.
בדיקת שווי עסקאות דומות באזור – באתר רשות המיסים, קיים מאגר מידע נדל"ן, המאפשר קבלת מידע על שוויין של עסקאות מקרקעין מדווחות לפי אזורים. מיידע זה מסייע להעריך שווי נכסים דומים שנמכרו באזור.
זיכרון דברים – מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים ללא ייעוץ עם עורך דין טרם החתימה על מסמך זה. חשוב להבין שזיכרון דברים עשוי להפוך לחוזה מחייב, ובכך להוות בעיה לא רצויה גם למוכר וגם לקונה. לדוגמא – ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס בהתבסס על זיכרון דברים, שהסרתה כפופה לאישור הרוכש, או על ידי פניה בית משפט.
חתימה על הסכם המכר
בדרך כלל בחתימה על הסכם מכר דירה מעורבים שני עורכי דין, מטעם המוכר ומטעם הקונה. לעיתים חולף זמן ניכר מתחילת המשא ומתן ועד למועד חתימת ההסכם הסופי. בפרק הזמן שחולף, עלולים להיווצר שינויים בנתונים שנבדקו בתחילת הדרך לבין המצב העדכני ערב החתימה על ההסכם הסופי. לכן, צריך לנהוג במשנה זהירות בהסתמך על נסח טאבו או על אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל , או אישור זכויות חברה משכנת , שנתקבלו חודשיים קודם לכן.
רצוי להוציא נסח טאבו, ואישורי זכויות מעודכנים, כדי לוודא כי לא נרשמה כל הערת אזהרה, עיקול, שעבוד וכיוצא בזה בפרק הזמן שחלף, בין הבדיקה הראשונית עד ליום החתימה.
חשוב לבדוק היטב את חוזה המכר , לוודא כי כל הפרטים שסוכמו במסגרת המשא ומתן באים ליידי ביטוי בהסכם המכר, לרבות זיהוי הנכס ומצבו הפיזי, המצב התכנוני, חיובי הצדדים בעסקה, מועדי ביצוע, אבטחת התנאים והתשלומים של העסקה, הסרת משכונים , רישום משכונים, המסמכים המצורפים לעסקה וסנקציות בגין הפרת ההסכם. במעמד חתימת ההסכם על עורך הדין מוטלת האחריות לבצע שוב זיהוי וודאי של הצדדים לעסקה באמצעות תעודות זהות, דרכון. ולוודא כי כל המסמכים שהוזכרו לעיל מצויים במעמד הפגישה ונבדקו שוב קודם החתימה, למען הסר כל ספק.
"המידע המוצג בדף זה הינו כללי,
ואינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי".
